Használt thai condo: közös költség elszámolása az eladóval

Használt thaiföldi condo vásárlásakor három külön sort egyeztessen az eladóval: a fennálló díjhátralékot, a már előre kifizetett időszakot és az ismert későbbi hozzájárulásokat. Minden tételnél rögzítsék, ki viseli, mikor és kinek fizetik, valamint beleszámít-e a vételárba. Az átíráshoz szükséges tartozásmentességi igazolást és a felek pénzügyi elszámolását külön dokumentumként ellenőriztesse.

Ez az útmutató már működő, condominiumként bejegyzett épületben vásárolt lakás zárási pénzigényéhez ad munkamódszert. Phuketi és Koh Samui-i vevőknek is hasznos lehet. Nem határoz meg minden ügyletre érvényes költségmegosztást; a konkrét társasházi kötelezettséget és a szerződést független thai ügyvéd vizsgálja meg.

Mit igazol a tartozásmentességi irat?

A Land Department 2026. február 24-i válasza a Condominium Act 29. szakaszára hivatkozva azt írja: a lakás tulajdonjogának átírásához az egységnek mentesnek kell lennie a 18. szakasz szerinti kiadásokból eredő tartozástól, és a társasházi jogi személy aktuális tartozásmentességi igazolását kell bemutatni. A válasz az aláíró képviseleti jogosultságának kérdését is tárgyalja. DOL: társasházi tartozásmentességi igazolás. Ellenőrizve: 2026. november 9.

Az ügyvéd ellenőrizze az egység azonosítását, az irat kibocsátóját, aláíróját, dátumát és az illetékes Land Office által kért formát. A kérelem, a díjrendezés, az igazolás beszerzése és az átírás tervezett időpontja kerüljön közös ütemtervbe. Más épületből vagy magyar gyakorlatból átvett érvényességi határidőt ne alkalmazzon ellenőrzés nélkül.

A díjtartozásról szóló igazolás mellett külön kérje el az egység tételes pénzügyi kimutatását és a releváns határozatokat. Az igazolásból önmagában ne vezesse le, hogy az eladóval már minden előrefizetésről elszámoltak, vagy hogy a következő évben nem várható ismert kiadás. A külföldi kvóta külön dokumentumait a kvóta ellenőrzésének útmutatója részletezi.

Három tétel, három eltérő kérdés

Fennálló hátralék

Kérjen dátumozott, lakásra szóló egyenlegközlést. Mely időszakhoz és jogcímhez tartozik a tartozás, milyen további tételt számoltak hozzá, és meddig szól a közölt összeg? A rendezés után legyen megfelelő bizonylat és visszaigazolt egyenleg.

A szerződés tisztázza, miből történik a fizetés, és az miként kapcsolódik a vételár teljesítéséhez. Egy tartozás eladói viselése és az, hogy a pénzt technikailag ki utalja el, két külön adat. A vételárrészlet átirányítását vagy visszatartását ne végezze el önállóan.

Már előre megfizetett közös díj

A befizetés bizonylata mellett derüljön ki, pontosan milyen időszakot fedez. Az eladóval írásban egyeztessék, jár-e bármilyen megtérítés, és ha igen, milyen dátumtól, milyen módszerrel és kinek. A szerződéskötés, a bejegyzés és a birtokbaadás dátuma eltérhet; az elszámolás fordulónapját nevezzék meg.

A havi vagy napi arányosítás választása nem pusztán számolási részlet. Rögzítsék, beleszámít-e a fordulónap, milyen éves időszakból indulnak ki, és mi változik a zárás csúszásakor. Az alábbi havi példa megállapodási feltételezés, nem thai jogszabályi díjmegosztás.

Már ismert, később esedékes hozzájárulás

Kérje el a határozatot, a lakásra jutó összeget, az esedékességet és a társasház elszámolását. A döntés időpontját, a fizetési határidőt és a felek közötti megosztást külön vezessék. Az ügyvéd vizsgálja meg, kit terhel a társasház felé a kötelezettség, és mit rendez egymás között az eladó és a vevő.

A DOL 2026. április 24-i tájékoztató válasza elkülöníti a 18. szakasz szerinti közös kiadásokat és a 40. szakasz szerinti befizetéseket; utóbbiaknál előrefizetést és közgyűlési döntés szerinti összegeket is felsorol. DOL: társasházi közös kiadások és befizetések. Ellenőrizve: 2026. november 9. Ezért a tételeket ne kizárólag a számlán szereplő angol elnevezés alapján sorolja be. A hatósági kérdés–válasz tájékoztató vélemény; egy konkrét vita eldöntését nem helyettesíti.

A rendszeres díj, a felújítási alap és az épület pénzügyi állapotának tágabb vizsgálatához olvassa el a közös költség és a sinking fund útmutatóját.

Számpélda: mennyi pénz kell a már kifizetett előlegen túl?

Egy kitalált használt condo ügyletében a felek az alábbi elszámolást fogadják el:

• A vételár 6 000 000 THB, ebből 600 000 THB-t már megfizettek, és ezt a vételárba beszámítják.
• Az eladó az adott naptári év 60 000 THB közös díját előre megfizette. A kimutatás és a bizonylat ezt igazolja.
• A megállapodás fordulónapja november 1.; a vevő a novemberi és decemberi két teljes hónapot téríti meg az eladónak, a vételáron felül.
• Egy külön, 90 000 THB hozzájárulás később esedékes. A példa kifejezett feltételezése, hogy ennek viselése és teljesítése a megállapodás és a szükséges jogi ellenőrzés alapján a vevő feladata.
• Ebben az első változatban nincs fennálló hátralék.

Az előrefizetésből megtérítendő összeg: 60 000 ÷ 12 × 2 = 10 000 THB. A vételárból hátralévő rész 6 000 000 − 600 000 = 5 400 000 THB.

A záráshoz kapcsolódó vételárrészlet és előrefizetés-megtérítés együtt 5 410 000 THB; a későbbi 90 000 THB-val a még tervezendő pénz 5 500 000 THB. A korábbi 600 000 THB-val együtt a modellben felsorolt teljes kifizetés 6 100 000 THB.

A 10 000 THB megtérítés a példában a már rendezett két hónaphoz tartozik. Ezt a két hónapot ne vegye fel még egyszer ugyanazon közös díj újabb befizetéseként. A következő, még nem fedezett díjidőszakot viszont külön tervezze.

A számítás nem tartalmaz adót, regisztrációs, ügyvédi vagy banki díjat, árfolyamköltséget, hitelt, berendezést és más üzemeltetési tételt. Nem teljes bekerülési költség, adóalap vagy befektetési hozam. Az eladóval kötött megtérítési megállapodásból nem következik, hogy a társasház az eladónak ugyanilyen visszatérítést ad.

Mi változik, ha egy eladói hátralékot a vételárból rendeznek?

Egy külön elszámolási változatban a társasház kimutatása 18 000 THB korábbi időszaki hátralékot is jelez. A példa feltételezi, hogy ezt és az előző pont előrefizetését a kimutatás külön, egyértelmű sorokon igazolja. Az eladó viseli a hátralékot; a felek és az ügyvéd által elfogadott fizetési rend szerint a vevő fennmaradó vételárából rendezik, megfelelő beszámítással.

Ez csak számolási példa. A címzettet, a fizetés jogalapját, sorrendjét, a vételárba való beszámítást és az igazolás kiadását az ügyvédnek előzetesen rendeznie kell. A tartozás rendezését és az igazolás beszerzését az átírás feltételeihez kell időzíteni; egy vételár-visszatartási ígéretet ne kezeljen a tartozásmentesség bizonyítékaként.

A fennmaradó vételár felosztása ekkor:

18 000 THB a társasháznak + 5 382 000 THB az eladónak = 5 400 000 THB vételár-teljesítés.

A külön 10 000 THB előrefizetés-megtérítéssel az eladóhoz kerülő további összeg 5 392 000 THB. A két címzetthez jutó pénz együtt 18 000 + 5 392 000 = 5 410 000 THB; a későbbi 90 000 THB-val továbbra is 5 500 000 THB a vevő még tervezendő pénze.

Ha a 18 000 THB-t a teljes 5 400 000 THB mellé is hozzáadná, a példában kétszer számolná ugyanazt a vételárrészt. Ha viszont a megállapodás szerint a vevő a hátralékot a vételáron felül viselné, az más költségmegosztás lenne, új számítással. A fizetés címzettje önmagában nem dönti el, melyik eset áll fenn.

Külföldi vevőként az eltérő pénzmozgásokat a banki dokumentációval is egyeztesse: a condo vételárának utalásáról és banki igazolásáról szóló útmutató ehhez ad kérdéslistát. A példabeli megosztás nem igazol automatikusan egy adott átutalási útvonalat.

Mit tartalmazzon a végleges zárási elszámolás?

Minden fizetés egy soron szerepeljen, legalább ezekkel az adatokkal: jogcím, fedezett időszak, összeg és pénznem, viselő fél, fizető, címzett, esedékesség, vételárba beszámított összeg és bizonylat. A beszámításokat az eladó és a vevő is igazolja vissza a megállapodás szerint.

A zárási dokumentumcsomagban egyeztesse:

1. a társasház lakásra szóló kimutatását és annak fordulónapját;
2. az előrefizetések bizonylatait és a fedezett időszakot;
3. az ismert külön befizetések határozatát, összegét és határidejét;
4. a felek költségmegosztását és a zárási elszámolás verzióját;
5. a tartozásrendezés bizonylatát és a szükséges aktuális igazolást;
6. a vételár teljesítésének és a külön megtérítéseknek a visszaigazolását.

Ha módosul a fordulónap vagy új díj merül fel, frissítsék az elszámolást és az ügyvéd által kért dokumentumokat. A már jóváhagyott változat mellé kerülő új tételt ne rejtsék egy megváltozott végösszegbe. A vitatott vagy még nem igazolt összeget külön nyitott kérdésként kezeljék.

Gyakori kérdések

A tartozásmentességi igazolás lezárja az eladóval az összes elszámolást?

Az átíráshoz szükséges irat mellett külön kell egyeztetni az előrefizetés megtérítését, a későbbi ismert hozzájárulásokat és a vételárba történő beszámításokat. A dokumentumok hatókörét és az ügylet feltételeit az ügyvéd ellenőrizze.

Az eladó éves előrefizetését automatikusan vissza kell fizetnem neki?

A megtérítés tényét, összegét és számítási módját az adott megállapodás alapján kell tisztázni. A cikk két hónapra jutó 10 000 THB-ja kitalált havi arányosítás, nem általános thai kötelezettség.

A vételárból rendezett eladói hátralék növeli a vevő vételárát?

Ha a megállapodás ugyanekkora beszámítást ír elő, az összeg a vételár egyik részlete. A példában a társasháznak fizetett 18 000 THB és az eladónak jutó 5 382 000 THB együtt a fennmaradó 5 400 000 THB. Vételáron felüli vállalás esetén más lenne az elszámolás.

Minden később esedékes külön hozzájárulást az új vevő fizet?

Ne feltételezzen általános választ pusztán a határidőből. A társasházi dokumentumokat, az alkalmazandó szabályokat és az eladóval kötött megállapodást együtt kell vizsgálni. A példában a vevői viselés kifejezett feltételezés.

Következő lépés

Használt phuketi vagy Koh Samui-i condót választ? Egy magyar nyelvű konzultáción összegyűjthetjük a zárási pénzügyi tervhez hiányzó kimutatásokat és a tisztázandó költségsorokat. A társasházi kötelezettség, az igazolások és a fizetési rend jogi ellenőrzését független thai ügyvéddel végeztesse.

AI-támogatással készült a Land Department hivatalos kérdés–válasz tájékoztatói és saját szemléltető zárási elszámolás alapján. Forrásellenőrzés: 2026. november 9. A számok és a költségmegosztás nem piaci adatok vagy általános jogi szabályok. A nyitókép a webhely meglévő illusztrációja; nem a példabeli lakást vagy ügyletet ábrázolja.