Thaiföldi condo: hogyan ellenőrizze a külföldi kvótát?

Forrásellenőrzés: 2026. október 18.

Rövid válasz

Thaiföldi condominium vásárlásakor a külföldi kvótát alapterület alapján, a konkrét bejegyzett társasházra és a tervezett átírásra kell ellenőrizni. A főszabály szerinti 49% nem azt jelenti, hogy száz lakásból automatikusan negyvenkilenc adható külföldi tulajdonba.

Kérjen a társasházi jogi személytől dátummal ellátott kvótaigazolást és a számítás alapjául szolgáló adatokat, majd ezeket független thai ügyvéddel vesse össze a kiválasztott egység dokumentumaival. Off-plan projektnél a fejlesztő kvótaallokációját és a későbbi igazolás menetét is tisztázza. A szóbeli „van még foreign quota” válasz alapján ne tekintse rendezettnek a bejegyezhetőséget.

Mit jelent a 49%-os szabály?

A Land Department által közzétett thai Condominium Act 19 bis szakasza a külföldi tulajdonba számító egységek összesített területét korlátozza a condominium összes egységének területéhez képest. A nevező a társasház bejegyzésekor rögzített egységterület. A 19. szakasz a külföldi tulajdonszerzés személyi feltételeit is meghatározza: a szabad kvóta ezért önmagában nem minden feltétel teljesítése. Land Department: Condominium Act, 19. és 19 bis szakasz, a PDF 9. oldala. Ellenőrizve: 2026. október 18.

A vevő gyakorlati kérdései:

• Melyik bejegyzett condominiumhoz tartozik az egység?
• Mennyi az összes egység nyilvántartott területe?
• Mennyi terület számít jelenleg külföldi tulajdonnak?
• A kiválasztott lakás területe már benne van-e ebben az összegben?
• Hogyan változna az arány az Ön ügyletével?

A közös medence, kert vagy folyosó területével ne növelje saját becslés alapján a nevezőt. Több torony vagy ütem esetén a marketingnév helyett a bejegyzési dokumentumokból állapíttassa meg, mely egységeket kell együtt vizsgálni. A hirdetési alaprajz helyett a számításban irányadó nyilvántartott területet használja.

A lakások árának és használhatóságának összevetéséhez külön nézze meg a hirdetett alapterület és az erkély négyzetméterárra gyakorolt hatását. Ez vásárlási összehasonlítás, a kvóta számítási alapját nem változtatja meg.

Miért nem elég megszámolni a lakásokat?

Szemléltetésként képzeljen el egy húszlakásos társasházat: tíz lakás 30 m²-es, tíz pedig 70 m²-es. Az összes egységterület 10 × 30 + 10 × 70 = 1 000 m². Nyolc nagyobb lakás együtt 560 m²: darabszám szerint 40%, terület szerint 56%. E nyolc lakás külföldi tulajdonba kerülése tehát a példában meghaladná a 49%-os területi határt, noha a darabszám szerinti arány alacsonyabb.

Ez kitalált méreteloszlás, nem egy létező projekt vagy ügylet jogi minősítése.

Számpélda: melyik lakás fér bele a fennmaradó területbe?

Tegyük fel, hogy egy bejegyzett condominium összes egységének területe 10 000 m², és a külföldi tulajdonba számított terület 4 750 m². A főszabály szerinti keret 10 000 × 49% = 4 900 m², a matematikai különbözet 150 m².

Az alábbi esetek egymástól független alternatívák. Feltételezzük, hogy minden vizsgált egység most olyan tulajdonban van, amely nem része a külföldi összesítésnek, és az új vétel teljes területe növelné azt. Más átírásokkal, sajátos tulajdonosi helyzettel vagy adateltéréssel nem számolunk.

A 150 m²-es különbözet nem az Ön javára lefoglalt jogosultság és nem bejegyzési engedély. A táblázat kizárólag az aritmetikát mutatja; a tényleges ügyletet a friss iratokkal kell ellenőrizni.

Használt lakásnál kerülje el a kétszeres számítást

Előbb derüljön ki, hogy az eladó egysége már szerepel-e a külföldi területben. Ha a példabeli 4 750 m² már tartalmaz egy 90 m²-es lakást, és az egész egység ugyanabba a kvótakategóriába tartozó új tulajdonoshoz kerül, az egyszerű területi modell 4 750 − 90 + 90 = 4 750 m². Nem további 90 m²-t kell hozzáadni.

Ez számítási feltételezés, nem általános ígéret arra, hogy minden külfölditől vásárolt lakás automatikusan átírható. Az eladó és a vevő besorolását, a tulajdoni helyzetet és az átírás minden feltételét külön ellenőrizni kell.

Milyen dokumentum bizonyít mit?

A thai kormányzati portál regisztrációs dokumentumlistája külön nevesíti a társasházi jogi személy külföldi területi arányról szóló igazolását és a tartozásmentességi igazolást. Thailand.go.th: tulajdonjog-bejegyzés dokumentumai, Part 4. Ellenőrizve: 2026. október 18.

Kérjen egy ügylethez összeállított csomagot:

1. Bejegyzési azonosítók: a condominium és a konkrét egység pontos adatai, tulajdoni dokumentuma, nyilvántartott területe.
2. Dátumozott kvótaadat: a társasházi jogi személy igazolása és az adott vétel utáni arány ellenőrizhető számítása.
3. Eladói adatok: ki a bejegyzett tulajdonos, és az egységet hogyan vették figyelembe a kvótában?
4. Átírási iratlista: az ügyvéd és az illetékes Land Office által az adott helyzetre megerősített dokumentumok, ideértve a vevőre vonatkozó igazolásokat.
5. Szerződés és fizetési feltételek: pontosan milyen jog megszerzésére vállal fizetést, és mi történik, ha ez nem valósul meg?

A két igazolást külön kérje el: a díjtartozás rendezéséről szóló iratból önmagában nem állapítható meg a külföldi tulajdonba számító terület aránya.

A közös költség, a felújítási alap és az épület pénzügyi állapotának külön vizsgálatához használja a condók fenntartási díjairól szóló útmutatót.

Mit tisztázzon a foglalási díj vagy első részlet előtt?

A kvótaigazolás és az Ön szerződéses védelme két külön ellenőrzés. Az ügyvéddel még fizetés előtt rendezze legalább ezeket:

• Mit vásárol? Pontosan azonosított egységet és saját névre bejegyzendő condominium-tulajdont ír-e le az ajánlat és a szerződés?
• Ki igazolja a feltételt? Ki szerzi be a szükséges kvótadokumentumot, mikor és milyen egységadatokkal?
• Mi történik eltérésnél? Ha a vállalt tulajdonszerzés nem lehetséges, milyen határidővel, milyen levonásokkal és kitől járhat vissza a befizetés?
• Kell-e új döntést hoznia? Más egység, más tulajdonos vagy bérleti jog felajánlása új jogi és pénzügyi feltételeket jelenthet. Ne tekintse ezeket automatikus helyettesítésnek.
• Mely költség marad Önnél? Tisztázza az ügyvédi, banki és átváltási költség, valamint az esetleges visszautalási árfolyamhatás viselését is.

A lista tárgyalási és ellenőrzési keret. Nem állítja, hogy bármely befizetés automatikusan visszatérítendő, és nem helyettesíti a konkrét foglalási vagy adásvételi szerződés jogi vizsgálatát. A vásárlás további nyitott pontjait a thai ingatlanvásárlás átvilágítási ellenőrzőlistája foglalja össze.

Off-plan projekt: jövőbeli átírásra szóló tervet is kérjen

Ha a condominium bejegyzése és a társasházi működés még nem történt meg, a fejlesztő értékesítési nyilvántartását válassza külön a majdani földhivatali bejegyzéshez szükséges igazolástól. Kérdezze meg, milyen dokumentált allokációval számolnak a konkrét egységre, hogyan kezelik a párhuzamos foglalásokat, és ki ad majd igazolást az átírás előtt.

Az ügyvéd vizsgálja meg az allokációs vállalást és azt, milyen szerződéses következménye van, ha a tervezett saját névre történő tulajdonszerzés nem teljesíthető. A vételár részleteit, a kvótához kapcsolódó feltételeket és az ellenőrzési időpontokat egyetlen ütemtervben vezesse. Az utalások költségtervezéséhez kapcsolódik a részletfizetés árfolyamkockázatának útmutatója.

Miért ellenőrizze újra az átírás előtt?

A Condominium Act 19 ter és 19 quater szakasza az átírásnál benyújtandó bizonyítékokhoz és a meglévő, illetve az átvenni kívánt külföldi tulajdon együttes arányának ellenőrzéséhez köti a regisztrációt. Land Department: 19 ter–19 quater, a PDF 10. oldala. Ellenőrizve: 2026. október 18.

Ezért kérjen az ügylet időzítéséhez illeszkedő frissítést. Az ügyvéd az illetékes Land Office-szal tisztázza az elfogadott formát és az igazolás időbeliségét; ne vegyen át más projektből egy állítólag mindenhol érvényes napokban megadott határidőt.

Egy korábbi e-mail, képernyőkép vagy értékesítési lista hasznos előzmény lehet, de a saját dokumentumcsomagjában legyen világos az adat dátuma, kibocsátója és a tervezett átírásra gyakorolt hatása.

Öt kérdés, amellyel ellenőrizhető választ kérhet

1. Mi a bejegyzett condominium pontos neve és azonosítója, amelynek kvótájába ez az egység tartozik?
2. Melyik dokumentum igazolja a számításhoz használt teljes és külföldi egységterületet?
3. Szerepel-e már a lakás a külföldi összesítésben, és hogyan változna az arány ezzel az adásvétellel?
4. Ki és mikor adja ki az átíráshoz szükséges igazolást?
5. Mit ír elő a szerződés, ha a vállalt saját névre történő tulajdonszerzés nem lehetséges?

Ha a válasz csak annyi, hogy „ezt később megoldjuk”, az adott pontot hagyja nyitva, és a pénzügyi vállalás előtt kérjen dokumentált megoldást. A jelenlegi kvótáról nem ad megbízható választ egy általános környékismertető vagy a hirdetésben elérhető lakások száma.

Gyakori kérdések

A 49%-os kvóta a lakások számát jelenti?

A főszabály szerinti számítás az egységek területére épül. Eltérő lakásméreteknél a darabszám félrevezető lehet: a cikk húszlakásos példájában nyolc nagyobb lakás darabszám szerint 40%, de terület szerint 56%.

Ha külföldi tulajdonostól veszek, már nincs mit ellenőrizni?

De igen. Az egység jelenlegi kvótabesorolását, a vevő jogosultságát, a teljes tulajdoni helyzetet és az átírási dokumentumokat is vizsgálni kell. A már beszámított területet ne adja hozzá még egyszer, de ebből ne vezessen le automatikus bejegyezhetőséget.

A tartozásmentességi igazolás bizonyítja a szabad kvótát?

Önmagában nem. A kormányzati dokumentumlista a tartozásmentességi és a külföldi területi arányról szóló igazolást külön iratként sorolja fel. Mindkettő releváns lehet az ügylethez.

Elég a foglaláskor kapott kvótaígéret?

A szerződéses ígéret tartalmát és következményeit külön kell értékelni. A tervezett átíráshoz szükséges friss igazolás és a vevő többi dokumentuma is kell; az ellenőrzést a fizetési és átírási ütemtervhez igazítsa.

Következő lépés

Phuketi vagy Koh Samui-i condót mérlegel? Egy magyar nyelvű konzultáción összegyűjthetjük a kiválasztott egységhez bekérendő adatokat és a még nyitott tulajdonszerzési kérdéseket. A konkrét kvótahelyzetet, szerződést és bejegyezhetőséget független thai ügyvéd ellenőrizze az illetékes Land Office követelményeivel együtt.

AI-támogatással készült, a Land Department thai jogszabályszövege, a thai kormányzati portál dokumentumlistája és saját szemléltető területszámítások alapján. Forrásellenőrzés: 2026. október 18. A thai eredeti jogszabály és az ügylet konkrét iratai irányadók; a cikk általános ellenőrzési keret, nem egy kiválasztott ingatlan jogi véleményezése.